GPT-4o Omni Mini: Кейс номер два. Задача заключалась в поиске и покупке большой квартиры на Петроградке, так как текущая двушка не могла удовлетворить потребности семьи с двумя детьми. Мы начали поиск, но на вторичном рынке подходящие варианты не нашли. Более того, ипотечная ставка в 11% на тот момент также не удовлетворяла клиента, так как требовалось значительное кредитование. В итоге мы остановились на новой квартире от застройщика стоимостью 36 миллионов рублей. Застройщик предложил стандартную скидку в 700 тысяч рублей и рассрочку на паркинг, что сделало сделку более привлекательной. Процесс прошел гладко, и мы подписали договор долевого участия. Однако вскоре возникли сложности с траншевой ипотекой. Условия от Сэтл-Сити и Сбера предполагали, что ипотека выдается поэтапно: первоначально 15% от стоимости квартиры, а оставшиеся 85% — перед вводом в эксплуатацию. Это создавало определенные финансовые риски, так как клиент не мог взять семейную ипотеку из-за отмены комбо ипотеки. Проблема усугубилась, когда застройщик неожиданно сократил срок ввода в эксплуатацию на три месяца, не уведомив ни меня, ни клиента. Это привело к тому, что дата следующего транша была перенесена с декабря на сентябрь, а ежемесячный платеж увеличился до 300 тысяч рублей. Мы рассчитывали, что до этого момента успеем продать квартиру, в которой живут арендаторы, чтобы погасить часть кредита и улучшить финансовое положение. Однако на рынке недвижимости в это время наблюдалось снижение цен из-за повышения ключевой ставки. Это создало дополнительные сложности с поиском покупателя. Несмотря на все трудности, мы продолжали искать решение. В итоге нам удалось найти покупателя, готового приобрести квартиру за 23 миллиона рублей, что было ниже ожидаемой суммы, но приемлемо в сложившихся условиях. Таким образом, несмотря на неожиданные препятствия и сложные условия на рынке, мы смогли успешно завершить сделку и найти выход из ситуации.

Клиенты приобрели много недвижимости в браке, включая две студии, однокомнатную квартиру и квартиру в новостройке. Когда начались события с СВО, муж уехал в Турцию, где встретил старую знакомую, что привело к необходимости дележа имущества. Зная все нюансы, я помогла клиентам разделить имущество таким образом, чтобы это было справедливо и без конфликтов. В результате муж остался с двумя квартирами-студиями, а жена с детьми — с остальной недвижимостью. Благодаря моему участию все вопросы были решены мирным путем, и отношения остались дружелюбными.

В ситуации развода жена не хотела расставаться, пока не было решено вопрос с имуществом. Я предложила им составить брачный договор, который позволил бы каждому остаться при своем. Это решение оказалось удачным. Муж был в восторге, так как смог воспользоваться семейной ипотекой и приобрести две отличные квартиры. В результате грамотного раздела имущества и ипотек он исполнил свою мечту и купил квартиру на Петроградке с видом на остров. Этот кейс подчеркивает важность правильного подхода к разделению имущества и финансов в процессе развода.

Я продаю квартиру старых клиентов. На объект приходит заинтересованная покупательница, которая в восторге от квартиры с видом на Финский залив. Однако у нее нет денег, и она объясняет, что ей нужно преодолеть кассовый разрыв. Она упоминает апарт-комплекс, который купила ранее, но я понимаю, что ситуация непростая. Покупательница передает мне ключи от апарта, но я сталкиваюсь с проблемой: ключ не поворачивается в замке. Пришлось привлекать строителей из соседнего ремонта, чтобы открыть. Я осматриваю квартиру, она имеет потенциал, но при обсуждении документов выясняется, что у нее есть брачный договор с мужем-швейцарцем, который был заключен под покупку этого апарта. Проблема в том, что муж решил развестись и забрать детей. Она сбежала в Россию, оставив все. Я начинаю выяснять детали: нотариус присылает копию брачного договора, но она требует апостилирования, и я нахожу в документе фактические ошибки. Брак расторгнут три года назад, и если швейцарец начнет претензии к ее имуществу в России, ей будет сложно защитить свои интересы. К тому же, покупательница потеряла работу и не платила по кредиту уже четыре месяца, а также не вносила оплату за коммунальные услуги. Это создает дополнительные риски при продаже квартиры. Я понимаю, что нужно быть осторожной с этой сделкой и продолжать работать над решением возникших вопросов. У покупательницы квартиры накопился долг по коммунальным платежам в 400 тысяч. Я начала искать покупателей, но понимала, что не смогу объяснить всю сложную ситуацию. Параллельно выяснилось, что она продала паркинг по переуступке, а также по предварительному договору — кладовую соседу, и тот подал на нее в суд с требованием наложить арест на единственное имущество в России, которым оставался апарт. Я общалась с соседями и пошла в суд, где удалось достичь мирового соглашения. В то время как я решала судебные вопросы, рынок недвижимости падал, и интерес к квартире снижался. Из восьми потенциальных покупателей никто не подходил по финансовым условиям. Потом пришел покупатель с четырьмя детьми, который хотел использовать квартиру для отдыха. Я поделилась с ним всей информацией о ситуации, и он оказался адекватным юристом. Он попросил оригинал и апостилированный брачный договор. Я обратилась к нотариусу, и нашла человека для доставки договора в Швейцарию, за что заплатила 1000 евро. После получения брачного договора с апостилем и его перевода, мы смогли выйти на сделку. Единственным банком, который принял этот договор, оказался Сбер, который изначально кредитовал апарт. Сделка прошла успешно, и я приобрела несколько ценных контактов: дяденьку, купившего кладовую, директора по развитию крупной строительной компании и корпоративного юриста. Этот кейс стал для меня самым продуктивным в 2023 году и запомнится как один из самых ярких за десятилетие.

Интересный кейс. Друзья обратились с задачей найти пятикомнатную квартиру, так как в их трехкомнатной квартире стало слишком тесно для пятерых. Мы рассмотрели два предложения, каждое из которых представляло собой объединение трехкомнатной и однокомнатной квартир. Однако у них не было собственных средств, так как они еще не продали свою квартиру, и они предложили взять ипотеку. Я понимала, что для этого потребуется две ипотеки: одну на трехкомнатную квартиру, другую на однокомнатную. Начали переговоры с продавцами, но выяснилось, что у них есть налоговые обязательства, о которых не предупредил их агент. Это потребовало оптимизации и перенаправления активов, чтобы стоимость однокомнатной квартиры была выше, а трехкомнатной — ниже в договоре купли-продажи. В это время ключевая ставка поднялась, и банки дали нам всего неделю на реализацию проекта. Однако моя подруга сказала, что у нас есть только до среды, так как в понедельник начинается ретроградный Меркурий, и мы не сможем ничего сделать. Мне нужно было организовать две сделки с разными банками. Я поговорила с продавцами о том, чтобы трехкомнатная квартира выглядела как полноценная. Мы замаскировали некоторые детали, чтобы банки не узнали о взаимосвязи между сделками, так как они проверяют кредитные истории перед завершением. В итоге мы успешно провели обе сделки: сначала купили большую квартиру, а затем завершили вторую сделку. Все прошло гладко, несмотря на множество факторов, которые могли помешать. Мы получили две ипотеки от разных банков на переделанную квартиру, и это было сделано до начала ретроградного Меркурия и без повышения ставки. Эта сделка стала настоящим успехом, и я считаю, что меня действительно должны носить на руках за такую работу!

Кейс стал одним из моих любимых. Мой постоянный клиент Игорь обратился с просьбой продать квартиру, которую мы купили четыре года назад с ипотекой в банке Абсолют. В то время сделка была сложной из-за санкций и повышенных ставок, и теперь квартира продавалась из-под просроченного залога, так как Игорь потерял работу, его супруга ушла в декрет, и они не могли оплачивать ипотеку уже год. Я связалась с юридическим отделом банка и объяснила ситуацию, попросив 2-3 месяца на продажу квартиры. Я выступила личной гарантией завершения сделки. Работая с Юрием Николаевичем Рыбкиным, руководителем юродела банка, мы начали процесс. Несмотря на красивый ремонт и высокий интерес к квартире, просроченный кредит отпугивал покупателей. Я познакомилась с клиенткой Ольгой, с которой у нас сложились хорошие рабочие отношения. Я отговорила ее от покупки квартиры Игоря, так как она могла столкнуться с проблемами. Спустя год Ольга вспомнила обо мне и мы начали сотрудничать по ее залоговым объектам. Это сотрудничество продолжается уже шесть лет. Когда мы начали продавать квартиру, я взаимодействовала с другим агентом Никитой, который предложил провести сделку на условиях Москвы, что в Санкт-Петербурге было сложно. Он был готов попробовать, и мы внесли аванс и согласовали сделку, несмотря на риски затягивания процесса. Я получила разрешение от Юрия Николаевича из юридического отдела банка Абсолют и подала документы на переход права без ипотеки. Однако в Санкт-Петербурге, согласно местным особенностям, требуется переуступка прав по закладной вместе с кредитом, что создавало дополнительные трудности. Прошел месяц, и ничего не происходило. Я начала выяснять причины задержки, и меня вызвали на встречу к руководителю дела регистрации по Приморскому району, Татьяне Александровне Шестовой. Она сообщила, что регистрация будет отказана, так как я нарушила правила. Я связалась с агентом Никитой, и мы встретились. Он уже был довольно популярным в социальных сетях, и вокруг него вертелись поклонники, что добавляло интересной динамики встрече. Я объяснила Никите, что нам необходимо оформить кредит на квартиру в банке Абсолют, чтобы получить разрешение. Несмотря на его первоначальные планы, Никита согласился попробовать предложенный мной вариант. Мы согласовали ипотеку, и через три дня вышли на сделку без проблем. Документы были готовы быстро, и я вернула клиентам все расходы по страховкам и оценкам. Этот кейс стал началом моего сотрудничества с Никитой Лобецким, с которым у нас сложились доверительные и профессиональные отношения.